【地产】董浩逆周期调控预期增强土地市场有望持续升温

    董浩逆周期调控预期增强土地市场有望持续升温

王鸿 2月20日，克而瑞证券地产及物管行业联合策略沟通会在线上举行，本次会议主题为“疫情下的危与机”。

克而瑞证券研究院首席分析师、上市地产企业组组长董浩关于恒大降价促销的点评，整体维持一个中性的态度。

他表示通过两个途径，一个是下载恒大恒房通app线上实际操作，另外是联系各地的销售中介草根调研的一些情况。

首先优惠的覆盖范围并不是全国无差别，发现恒大在一线和主流二线城市的项目基本上是不参与优惠的，比如app中上海只有靠近淀山湖附近的一个项目执行优惠，核心区的虹口的江湾华庭项目等均未参与打折，另外草根调研的部分二线城市，比如南京的恒大溪山公馆和林溪郡等项目，根据销售中介的反馈均不参加打折活动，理由是本身项目已经是受到政府调控的限价盘。

另外是关于打折力度和价格，恒大从2016年后每一年都有在大范围进行打折营销宣传，可以理解为常规营销手段，他认为此次活动主要目的是为了完成潜在购房人群蓄客的一个过程，重点需要关注后续市场销售回暖对应的真实销售回款情况，创新性的营销手段的意义更大于实际效果。

他提到，央行货币执行报告提出不将地产作为短期刺激经济的手段，维持这个提法体现出短期对于地产的调控也不会出现太大变化。同时春节后央行持续出台政策，维持流动性持续边际宽松，mlf利率和lpr已经均有所下调，从货币端引导利率下行的态度非常明确，所以地产行业，无论是企业端还是购房者端，也是非常明确边际上能够受益的。

除了中央之外，多地政府密集发布房地产前端支持政策，包括缓缴或分期缴纳土地出让金、土地保证金比例降至20%、商品房预售条件放宽等。一方面，是为了通过缓解当地房企的流动性压力，以此保障当地房地产市场和经济的稳定，另一方面，在地方政府财政压力进一步加大背景之下，政府也希望通过缓解拿地资金压力以及加快项目周转等措施促进房企拿地意愿，推动土地市场回暖，缓解自身财政压力。

他表示从2019年二季度向后，整个土地市场成交基本上呈现两个趋势，一个是流拍率不断走高，伴随着流拍率走高对应着溢价率不断走低。2020年春节后到上周末，跟踪的重点城市土地成交建面较去年同期同比增长了100%，翻倍，但在政府供地节奏加快、供地力度加大下，土地市场大多以底价成交。而这或是近期多地密集发文的原因，也将预示后续地方政策放松力度也将进一步加大。

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